«Прицел на будущее, многоходовка»: киноцентр «Ривьера» купили камчатские миллиардеры

24.12.2020 11:06



Киноцентр «Ривьера» накануне наконец-то нашел своего покупателя: его за 418,2 млн рублей на торгах приобрело ООО «Таткравтинвест» Фото: «БИЗНЕС Online»
Основатели компании «Таткравтинвест» в Казани — миллиардер и соучредитель «Океанрыбфлота» Игорь Евтушок (справа) и его партнер Валерий Кравцун (слева), они же — основатели компании Kravt Invest Основатели компании «Таткравтинвест» в Казани — миллиардер и соучредитель «Океанрыбфлота» Игорь Евтушок (справа) и его партнер Валерий Кравцун (слева), они же — основатели компании Kravt Invest Фото: tatarstan.ru
«Мы вели переговоры с компанией «Унистрой» по продаже Kravt Invest гостиницы «Олимп», но, к сожалению, не удалось прийти к единому знаменателю по цене», — рассказал Мурат Ахмеров «Мы вели переговоры с компанией UD Group по продаже Kravt Invest гостиницы «Олимп», но, к сожалению, не удалось прийти к единому знаменателю по цене», — рассказал Мурат Ахмеров Фото: «БИЗНЕС Online»
«Этот комплекс очень проблематичный, и кредиторы очень счастливы, что наконец нашелся какой-то инвестор» «Этот комплекс очень проблематичный, и кредиторы очень счастливы, что наконец нашелся какой-то инвестор» Фото: «БИЗНЕС Online»
Эксперты не исключают, что здание ждет снос. Главная ценность — участок на первой линии с видом на Кремль
За 418,2 млн рублей ушел на торгах многострадальный киноцентр «Ривьера». Конкурсный управляющий называет данный факт большой удачей и прогнозирует, что сам кинотеатр, накопивший большие долги, съедет. О том, что за инвесторы обосновались сначала у «Казань Экспо», а теперь и в живописном месте на набережной, выяснял «БИЗНЕС Online».

«ривьера» нашла инвесторов с камчатки

Киноцентр «Ривьера» накануне наконец-то нашел своего покупателя: его за 418,2 млн рублей на торгах приобрело ООО «Таткравтинвест». Причем с момента выставления комплекса на торги цена его снизилась в два раза: в апреле 2019 года конкурсный управляющий предлагал приобрести его за 887 млн рублей. На торги также заявлялось московское ООО «Кросс» банка «Траст» (его, в свою очередь, санирует банк «Открытие», который сейчас принадлежит ЦБ), причем цену предложило практически идентичную. Однако с перевесом всего в 5 тыс. рублей победителем торгов стала компания «Таткравтинвест».
Напомним, впервые о проведении торгов по продаже имущества обанкротившегося ЗАО РК «Ривьера» конкурсный управляющий Александр Кузьмин сообщил 1 апреля 2019 года. Инициатором банкротства ЗАО РК «Ривьера» выступило АСВ, представляющее интересы Татфондбанка. Процедуру наблюдения в компании ввели 16 января 2018-го, а 27 апреля признали ее банкротом. Согласно базе данных «Контур.Фокус», ЗАО «Развлекательный комплекс Ривьера» было учреждено в 2010 году кипрской Morlock Enterprises Ltd. Кто за ней стоит и остается ли она акционером по сей день, не раскрывается. Однако показательно, что в качестве третьих лиц к делу как поручители по кредиту привлечены сразу несколько человек. Это экс-предправления ТФБ Роберт Мусин, сооснователь «Сувара» Евгений Корольков, создатель игорной зоны «Азов Сити» Рашид Таймасов и экс-директор ООО «УК „Казанская Ривьера“» Иван Войтко. На момент введения в «Ривьере» конкурсного производства кредиторские требования в реестре достигли 935 млн рублей.
В лот вошло как 4-этажное здание общей площадью 22,7 тыс. кв. м по адресу ул. Фатыха Амирхана, 1б, так и земельные участки под ним и рядом площадью 27,4 тыс. кв. метров. Здание киноцентра используется как досугово-развлекательный комплекс, в котором находятся принадлежащие арендаторам кафе «Бабушкина сковородка», боулинг, многозальный кинотеатр сети «Алмаз Синема», 5D кинотеатр, концерт-холл «Эрмитаж», букмекерская компания «Спорт-прогноз», пивоваренный ресторан «Петцольдъ», ресторан японской кухни «Йохо», видовой ресторан «Панорама», ресторан «Каравелла», караоке-клуб Riva, «Джентльмен клуб». В здании имеются и офисные помещения. Общая площадь помещений, сданных в аренду, по состоянию на 1 декабря 2020 года — около 5 тыс. кв. метров. Свободная площадь для сдачи — 9,3 тыс. кв. метров. Несколько земельных участков (совокупной площадью 16,2 тыс. кв. метров) занято зданием киноцентра и его обслуживанием. Остальные участки, как подчеркивается в документации, свободны от строений.
При этом отмечается, что имущество лота находится в залоге у конкурсного кредитора, чьи требования обеспечены залогом имущества должника ООО «Управляющая компания
„Навигатор“» Д. У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Золотой Город». Однако, как уточнил в разговоре с «БИЗНЕС Online» конкурсный управляющий Александр Кузьмин, при покупке имущества, которое было в залоге (в рамках процедуры банкротства), залог снимается. «У нового собственника залога не будет», — уточнил он. При этом Кузьмин отметил, что договор с «Таткравтинвестом» еще не заключен, т. к. торги только что прошли.
Основатели компании «Таткравтинвест» в Казани — миллиардер и соучредитель «Океанрыбфлота» Игорь Евтушок и его партнер Валерий Кравцун, они же — основатели компании Kravt Invest. Группа компаний Kravt была основана российским девелопером Кравцуном в 2013 году, а в 2016-м реструктуризована в Kravt Invest. Она управляет несколькими отелями в Санкт-Петербурге, в частности, «Kravt Отель 3 звезды» и «Albora Бутик Отель 5 звезд». На 2020 год запланировано открытие еще двух гостиниц в Санкт-Петербурге, «Kravt Nevsky Отель 4 звезды» и спа-отеля с семейным рестораном, а также одного четырехзвездочного отеля в Казани на территории «Казань Экспо» — в гостиницу рядом с аэропортом он вложит 1,8 млрд рублей. На момент публикации ответа от Kravt Invest о целях покупки получить не удалось. Источник, близкий к компании, сообщил, что комментарии о целях инвестирования и дальнейших планах, возможно, будут позднее.
Кравцун с 2013 года работает в гостиничном бизнесе, его первым проектом стал отель Kravt в Санкт-Петербурге. В 2015-м предприниматель запустил строительство бутик-отеля «Альбора», который впоследствии был номинирован на ряд премий в области HoReCa. Параллельно запустил несколько технологичных проектов: юридический портал Justiva.Ru, кредитный сервис Credithub.Ru, маркетплейс Venyoo.Ru. В 2016 году основал компанию Kravt Invest, а в 2019-м получил статус стратегического инвестора в Санкт-Петербурге.
Евтушок — 59-летний депутат Законодательного Собрания Камчатского края (партия «Единая Россия»). В 2018 году он стал самым богатым парламентарием региона. Он является совладельцем «Океанрыбфлота», крупной рыбопромышленной компании на Камчатке. В 2018-м выручка фирмы составила 15,5 млрд рублей, чистая прибыль — 1,6 млрд рублей. Бизнес-партнер Евтушка — член Совета Федерации от Камчатского края Валерий Пономарев. Миллиардер попал на 7-е место рейтинга Forbes «Власть и деньги» — рейтинг доходов госслужащих – 2019 — с доходом в 1,7 млрд рублей. 4-е место занял Пономарев с доходом в 2,3 миллиарда.

KRAVT INVEST РАНЕЕ ИНТЕРЕСОВАЛСЯ ОЛИМПОМ

Как пояснил в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор A-Development Мурат Ахмеров, данный комплекс — не первый, которым интересовался Kravt Invest. «Мы вели переговоры с компанией UD Group по продаже Kravt Invest гостиницы „Олимп“, но, к сожалению, не удалось прийти к единому знаменателю по цене», — рассказал наш собеседник.
Оценить покупку мы попросили гендиректора компании «Реагентство» Юрия Чикирова. «Учитывая стоимость приобретения, зафиксированную на торгах, — чуть больше 18 тысяч рублей за квадратный метр в пересчете за строение, можно предполагать о выгодности инвестиций. Ведь построить такое здание с учетом земельного участка и коммуникаций будет в несколько раз дороже, особенно с учетом фактора времени на согласование документации и сроков строительства, — оценил Чикиров приобретение камчатских миллиардеров. — В то же время переделывать имеющееся подчас намного хлопотнее».
Наш собеседник считает, что инвестор неспроста заходит на рынок коммерческой недвижимости в столь развитом районе. «Через эту сделку и приобретение данного комплекса, вероятнее всего, стоит прицел на будущее, этакая „многоходовка“. Смею предположить, что первая линия с видом на Кремль открывает перспективные возможности и на земельный участок в случае существенного реконцепта объекта, а возможно, и его сноса, — рассуждает Чикиров. — В части возможного реконцепта строения необходимо смотреть на коэффициент вспомогательных помещений и мест общего пользования объекта, который здесь может доходить до 50 процентов от общей площади. Но делать из него очередной районный ТЦ я бы не стал и рассмотрел бы вообще общественную функцию с привлечением госведомств, например, МФЦ. В любом случае, концептуально слотировав объект под сдачу, арендная ставка будет в рынке для внятной окупаемости объекта, экономика у объекта станет привлекательной».

«КРЕДИТОРЫ ОЧЕНЬ СЧАСТЛИВЫ, ЧТО НАШЕЛСЯ НАКОНЕЦ ИНВЕСТОР»

Собеседники «БИЗНЕС Online» на условиях анонимности говорят, что у приобретенного лота есть неприятный подводный камень — часть земельного участка под зданием не принадлежит новому собственнику. «Чисто юридически их могут просить снести его (здание киноцентраприм. ред.), чтобы освободить чужой земельный участок», — отмечают наши источники. Умышленно это сделано или нет, они предполагать не берутся, но советуют иметь в виду, что данный факт может быть рычагом давления на нового собственника. Мы проанализировали отчет об оценке, опубликованный конкурсным управляющим, и действительно обнаружили указанный факт. «Часть здания располагается на арендованном земельном участке», — сообщается здесь. Основание — договор аренды участка от 1 декабря 2017 года. При переходе прав на здание, в соответствии с новым законодательством, к новому собственнику перейдут все права по этому договору. Согласно публичной кадастровой карте, площадь данного участка составляет 1,9 тыс. кв. м, используется он для стоянок автомобильного транспорта, кадастровая стоимость — 8,5 млн рублей. Под аренду подпадает и пирс протяженностью 95,6 м: в документации идет речь об «аренде части акватории реки Казанки в границах водохозяйственного участка».
Прокомментировать это мы также попросили Кузьмина. «Там есть какой-то небольшой земельный участок, который мы арендуем», — подтвердил он. И заверил, что ничего страшного в подобной практике нет. «Проблема возникает, когда земля украденная, ворованная. Здесь нет такого нет, все юридически рассмотрено и оценено. А какая форма собственности или какие земельные проблемы существуют — они так или иначе разрешаются», — отметил конкурсный управляющий.
Кузьмин напоминает, что здание выставлялось на торги уже 6 раз, и сам факт его продажи — пусть и по вдвое сниженной цене — называет большой удачей. Само здание сейчас работает для кредиторов в убыток: с началом пандемии в апреле оттуда съехала большая часть арендаторов, оставшиеся же имеют огромные долги. «Данный комплекс очень проблематичный, и кредиторы очень счастливы, что наконец нашелся какой-то инвестор, — отмечает конкурсный управляющий. Вместе с тем подчеркивает, что без ребрендинга и модернизации в этом случае не обойтись. «Комплекс стал банкротом, потому что предприятие было нежизнеспособно, и уже тогда не мог за счет собственных мест оплачивать свои долги», — говорит Кузьмин. Наш собеседник напоминает, что в «ковидные» времена востребованность офисных помещений также уходит на второй план, и предполагает, что здание может получить совершенно иное функциональное предназначение, например, стать центром для айтишников.
Серьезный минус комплекса и в том, что в нем совсем нет торговых площадей — только развлекательные. А они в этом году очень долгое время не работали или работали не в полную силу. «У нас там нет ни одного якорного магазина типа „Пятерочки“ и „Ашана“, который обеспечивал бы трафик. Только кафе-рестораны, которые не функционируют. Как пандемия началась, в 4 раза сократилось их количество. Один арендатор, например, у нас съехал, и очень большие суммы остались не выплачены», — сетует наш собеседник.
По его словам, сегодня в киноцентре есть два крупных арендатора, которые не платят за аренду совсем. Среди них — «Алмаз Синема». «Кинотеатр нам должен огромную сумму денег. Я не знаю, как они будут договариваться с новым собственником. Но если он мне не заплатит, мы его и так обанкротим, потому что у меня иски к нему подготовлены, подаю в суд», — предупреждает Кузьмин. По его словам, до сентября кинотеатр не работал совсем, а после открытия большого числа посетителей там не наблюдалось.
Напомним, что действительно «Алмаз Синема» в Казани оказался в весьма трудном положении в эпидемию. «После закрытия кинотеатров наша компания лишилась единственного источника получения денежных средств. При этом расходы на содержание кинотеатров (коммунальные, интернет, зарплаты сотрудникам и прочее) остались значительными», — говорил нам директор по развитию сети кинотеатров.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Источник: www.business-gazeta.ru