Осталось объединить 146 землевладельцев: Метшин задумал «территорию мечты» у речпорта

6.08.2020 20:06



По генплану до 2040 года в Казани на месте прежних промзон, депрессивных территорий должны появиться 13 новых точек роста города. Территория у речпорта — одна из них По генплану до 2040 года в Казани на месте прежних промзон, депрессивных территорий должно появиться 13 новых точек роста города. Территория у речпорта — одна из них
Ильсур Метшин: «Сами владельцы между собой никогда ни о чем не договорятся. Мы готовы взять на себя эту ответственную ношу, чтобы вместе обсудить концепцию развития территории. Вопросов, споров будет много» Ильсур Метшин: «Сами владельцы между собой никогда ни о чем не договорятся. Мы готовы взять на себя эту ответственную ношу, чтобы вместе обсудить концепцию развития территории. Вопросов, споров будет много» Фото: metshin.ru
Для проектирования знаковых объектов проведут международные архитектурные конкурсы Для проектирования знаковых объектов проведут международные архитектурные конкурсы
Илшат Хайруллин рассказал, что элеватор функционирует, и он необходим для сельского хозяйства. «Только на экспорт уходит 30 тысяч тонн зерна ежегодно — по Волге на Черное и Каспийское море» Илшат Хайруллин рассказал, что элеватор функционирует и он необходим для сельского хозяйства: «Только на экспорт уходит 30 тысяч тонн зерна ежегодно — по Волге на Черное и Каспийское моря» Фото: metshin.ru
В планах — конгресс-холл, центр урбанистики, пешеходный мост между береговыми косами. Наконец, речная марина для среднего класса В планах — конгресс-холл, центр урбанистики, пешеходный мост между береговыми косами. Наконец, речная марина для среднего класса
«Да в принципе все нормально», — коротко сказал Равиль Зиганшин. Добавив, впрочем, что есть «технические вопросы» «Да в принципе все нормально», — коротко сказал Равиль Зиганшин, добавив, впрочем, что есть «технические вопросы» Фото: metshin.ru
Об истории места должны будут напомнить сохраненные как реликты прошлого грузовые краны и пришвартованные суда, переделанные под кафе, музеи Об истории места должны будут напомнить сохраненные как реликты прошлого грузовые краны и пришвартованные суда, переделанные под кафе, музеи
По словам Ильсияр Тухватуллиной, малайзийская концепция была детально проанализирована По словам Ильсияр Тухватуллиной, малайзийская концепция была детально проанализирована Фото: metshin.ru
Именно возможность построить жилье притягивает инвесторов. А за ними и за людьми, которые будут здесь жить потянутся и дороги, и детсады, и школы, и фитнесы, и прочее Именно возможность построить жилье притягивает инвесторов, а за ними и за людьми, которые будут здесь жить, потянутся и дороги, и детсады, и школы, и фитнесы, и прочее
Первый застройщик на территории слободы уже появился — это «Камастройинвест» Делюса Сиразетдинова, который возводит ЖК «Живи» Первый застройщик на территории слободы уже появился — это «КамаСтройИнвест» Делюса Сиразетдинова, который возводит ЖК «Живи» Фото: metshin.ru
Фишка новой зоны в том, что она запрещает какое-либо строительство без готового проекта планировки и позволяет комплексно развивать площадку только при условии создания там социальной и транспортной инфраструктуры
«Душой» проекта, его главным архитектором стала экс-главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева, которой предложили встать во главе большой работы лишь пару дней назад «Душой» проекта, его главным архитектором стала бывший главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева, которой предложили встать во главе большой работы лишь пару дней назад Фото: metshin.ru
Предполагается, что первые проекты на территории станут появляться уже через пару лет Предполагается, что первые проекты на территории станут появляться уже через пару лет
Мэр Казани предложил Зиганшину, Хайрулину и Ко принципиально новую идеологию развития их «золотых берегов», пребывающих в разрухе
«Сами владельцы между собой никогда ни о чем не договорятся. Для этого есть органы власти», — сказал накануне мэр Казани Ильсур Метшин, представляя широкому собранию бизнесменов новую концепцию развития территории вокруг речпорта. От идеи «Казань-Сити» с небоскребами решено отказаться, теперь упор сделают на 1 млн кв. м жилья и 9 км непрерывной набережной Волги. За архитектуру будет отвечать Татьяна Прокофьева, а еженедельно «штабить» проект Метшин собирается лично.

«ОБМЕНЯТЬСЯ МНЕНИЯМИ И ВМЕСТЕ ПОМЕЧТАТЬ»

Такого бомонда зал исполкома Казани не собирал, пожалуй, со времен подготовки к Универсиаде-2013. Здесь и гендиректор ПСО «Казань» Равиль Зиганшин, в последние годы редко появляющийся на публике, и гендиректор АО «Эдельвейс Корпорейшн» Илшат Хайруллин, и председатель совета директоров АО «Ядран-Ойл» Ирек Салихов, и крупнейшие девелоперы. Всего на территории Ново-Татарской слободы, судьбу которой собрались обсудить все эти люди, пересекаются интересы 146 землевладельцев.
«Я пригласил всех посоветоваться, обменяться мнениями и вместе помечтать», — открыл встречу мэр Казани Ильсур Метшин.
По генплану до 2040 года в Казани на месте прежних промзон, депрессивных территорий должно появиться 13 новых точек роста города. Территория у речпорта — одна из них. «К сожалению десятилетиями и Казань, и казанцы отделены от Волги индустриальной зоной, депрессивными складами. Понятно, что все это было нужно для экономики страны, региона, но сегодня мы подошли к тому, как мы видим столицу РТ в одной из главных и сложных точек роста. Она определит город на столетия вперед», — заявил мэр.

О том, как появилась Ново-Татарская слобода и почему она была депрессивной еще задолго до советской власти, на страницах «БИЗНЕС Online» рассказывал историк Айрат Файзрахманов, использовав в заголовке словосочетание «трагедия прошлого». Теперь, судя по настрою городских властей, все будет с точностью до наоборот.

«ЧТОБЫ ЛЮБАЯ КАРТИНКА ГОВОРИЛА, ЧТО ЭТО КАЗАНЬ, А НЕ АМСТЕРДАМ»

Концепция комплексного развития, которую представили собравшимся, охватывает 247 га, включая набережную Волги протяженностью 9 километров. Сегодня бóльшая часть этой земли — в частных руках. Приносит она копейки — промзона и есть промзона.
«Понятно, что сами владельцы между собой никогда ни о чем не договорятся. Для этого есть органы власти, — подчеркнул Метшин. — Мы готовы взять на себя эту приятную, ответственную ношу, чтобы вместе обсудить концепцию развития пространства, чтобы она вдохновила собственников данных территорий на развитие, созидательную командную работу. Вопросов, споров будет много».
Что здесь есть сейчас? Действует два бетонных завода. Есть отстойники судов, ряд предприятий, в основном почти в нерабочем состоянии. «Прежнее функциональное назначение территории утратило свою актуальность», — взяла слово главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина.
Она показала создающие нужное настроение картинки, где видно, как эту территорию планируется насытить самыми разными функциями. При этом застройка должна остаться преимущественно средней этажности с несколькими высотными доминантами. Впрочем, показанные виды очень условны. Для проектирования знаковых объектов в любом случае проведут международные архитектурные конкурсы.
Тухватуллина назвала главную, пожалуй, цифру для собравшихся в зале инвесторов. Планируемая площадь жилой застройки — 1 млн кв. м, а под коммерческие площади — 250 тыс. кв. метров. Предполагается открытие офисов крупных компаний и даже, например, улицы для диппредставительств, которые сейчас разбросаны кто где. Из социальной инфраструктуры запланированы две школы и детсады. Разумеется, планируется самая современная инфраструктура — например, есть мысль создать систему подземных пневматических мусоропроводов.
Отдельно остановились на вопросе сохранения идентичности Ново-Татарской слободы — все-таки место знаковое. «Чтобы сделать район уникальным, в его архитектуре надо отразить национальное своеобразие нашей культуры, традиций, разработать уникальный код», — обратилась Тухватуллина к сидящим в зале архитекторам. Мэр, впрочем, предложил не стесняться заимствований. «Велосипед тоже не мы изобрели, — сказал градоначальник. — Другое дело — наша айдентика с многонациональной узнаваемостью. Чтобы любая картинка говорила, что это Казань, а не Амстердам».
Красной нитью через презентацию проходила набережная Волги. Береговая зона протяженностью в 9 км и шириной в 20 м должна стать непрерывной, считает Тухватуллина. Об истории места должны будут напомнить сохраненные как реликты прошлого грузовые краны и пришвартованные суда, переделанные под кафе, музеи. Запланировано создание стоянки для маломерных судов — при этом существующий речной порт продолжит перевозить и обслуживать пассажиров.
В то же время элеватор братьев Хайруллиных Тухватуллина назвала утратившим статус стратегического объекта и предложила придать ему образовательную функцию. «С Илшатом Назиповичем нам надо очень много поработать», — сразу уточнил Метшин. И неспроста. В общении с «БИЗНЕС Online» Хайруллин рассказал, что элеватор функционирует и он необходим для сельского хозяйства. «Огромные обороты — работает с нагрузкой, обеспечивает комбикормами примерно 130 тысяч животных, — поделился бизнесмен. — Я не знаю, кому он „не стратегический“, но функция, которую выполняет, на практике стратегическая. Только на экспорт оттуда уходит 30 тысяч тонн зерна ежегодно — по Волге на Черное и Каспийское моря. Железнодорожные составы, грузовики — до полумиллиона тонн зерна, солода приходит, загружается, хранится, потом отправляется. Эта работа незаметная, но люди трудятся день и ночь, в три смены. Понятно, что мэр ставит задачу, будем думать, как ее выполнять».
Концепция предполагает создание на территории также мусульманского, культурного и финансового центра. В планах — конгресс-холл, центр урбанистики, пешеходный мост между береговыми косами. Наконец, речная марина для среднего класса: для VIP-отдыхающих места есть, но где парковать суда попроще? Ведь именно это привлекает яхтсменов в Самару, где, по словам экспертов, зимуют и казанские суда!
Выступление Тухватуллиной зал оценил аплодисментами. «В этом зале редко бывают аплодисменты. Только когда на пенсию кого-то провожают», — пошутил Метшин и попросил поделиться впечатлениями от увиденного Зиганшина — как показалось корреспонденту «БИЗНЕC Online», несколько неожиданно для владельца «Татфлота» и держателя самого крупного и важного куска земли.
«Да в принципе все нормально», — коротко сказал глава ПСО «Казань», добавив, впрочем, что есть «технические вопросы».

А КАК ЖЕ «КАЗАНЬ-СИТИ» ОТ МАЛАЙЗИЙЦЕВ?

Нынешняя презентация — это не первый подход к снаряду. С 2016 года «исламский Манхэттен» для данной территории разрабатывали две малайзийские компании (APUDG, Straits Engineering) под эгидой татарстанского фонда развития исламского бизнеса и финансов Линара Якупова (ныне советника премьер-министра РТ по вопросам взаимодействия с исламскими финансовыми институтами). Бюджет республики на подобное денег не тратил — на создание мастер-плана казанского финансово-делового центра правительство Малайзии выделило грант, но и дальше красивых картинок проект за все это время не сдвинулся.
По словам Тухватуллиной, малайзийская концепция была детально проанализирована. Она предполагала намыв территории и строительство целых 7 млн кв. м коммерческой недвижимости. Правда, и территория охватывалась в 656, а не 247 га, но все равно контраст с 250 тыс. кв. м, заложенными в новую концепцию, очевиден. Создания выраженного делового центра она не предполагает, застройка будет смешанная, многофункциональная с жилыми домами.
Во-первых, разработчики пришли к выводу, что больших объемов коммерческой недвижимости рынок Казани просто не переварит. А во-вторых, опыт исторического центра города, который обезлюдел после программы ликвидации ветхого жилья, показал, что монофункциональных территорий лучше не создавать. В вечернее и нерабочее время такие зоны вымирают и исключены из жизни города. В-третьих, именно возможность построить жилье притягивает инвесторов, а за ними и за людьми, которые будут здесь жить, потянутся и дороги, и детсады, и школы, и фитнесы и пр.
С идеей «финансового района» и упором на коммерческие площади проект не был привлекательным, считает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Собственно, поэтому, с ее точки зрения, и возникла пауза между идеями и появлением инвесторов. Для жилья же территория очень интересна, подчеркивает эксперт.
Впрочем, сам Якупов не считает, что его концепция отвергнута, речь скорее о переосмыслении. С его точки зрения, пренебрегать бизнес-потенциалом территории вокруг речпорта все же не стоит: «Иначе мы рискуем получить очередной спальный район». Пока предложенное соотношение (1 млн кв. м жилья и 250 тыс. кв. м под коммерцию) вполне приемлемо и для создания там финансово-делового центра, считает советник премьер-министра. «Подобные проекты должны проходить выдержку и корректироваться в зависимости от ситуации на рынке, будущего развития города, — рассказал он. — В концепции остается главное — развитие территории на коммерческих условиях, так как бóльшая часть земельного массива находится в частных руках. Как и прежде, стоит задача вовлечь владельцев в этот процесс».
Тем временем первый застройщик на территории слободы уже появился — это «КамаСтройИнвест» Делюса Сиразетдинова, который возводит ЖК «Живи» и накануне побывал на встрече. Территорией интересуются и другие крупнейшие девелоперы столицы РТ, руководители которых также побывали на вчерашней презентации — это гендиректор АО УК «Унистрой» Радик Салимгараев, директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон. Впрочем, какой девелопер не заинтересуется возможностью строить, имея перспективы на миллион «квадратов» жилья?
Именно на интерес застройщиков, судя по всему, главная надежда и отличие от другого громкого, но так и не выстрелившего проекта — реновации Адмиралтейской слободы. Там расчет был на государственное финансирование в рамках празднования 300-летия Казанского адмиралтейства и на предприятия, которые поблизости постепенно вывели. В случае с речпортом основной упор — на частный капитал, и это вселяет надежду.
Но и политическая воля, а также само наличие общей концепции — немаловажный ресурс. Об этом говорит один из разработчиков концепции развития исторического центра, известный казанский архитектор Олег Маклаков. Вся критика постсоветского развития территорий касается как раз ее лоскутности: тут что-то придумал один застройщик, тут — какой-то другой собственник, но их идеи не объединены в единое пространство. «На уровне мэра Казани сейчас заявлено: мы берем на себя ответственность за урегулирование конфликтов между собственниками, ведь они сами вряд ли договорятся», — считает Маклаков. По его мнению, бизнес в любом случае начал бы освоение «золотых берегов», и тому пример — заход «КамаСтройИнвеста». Однако в одиночку преодолеть депрессивность территории без синергии всех собственников и поддержки властей не получится. «Одна компания, две, пять не способны дать той архитектуры, того качества, которого заслуживает данная территория. Если это пустить на самотек, Казань получит слишком простые, примитивные решения», — полагает эксперт.

«ЭТОГО ЗАКОНА НАМ НЕ ХВАТАЛО»

Спрашивается, что мешало поднять Ново-Татарскую территорию с колен раньше? Как выяснилось, к комплексному освоению территории располагает изменившееся законодательство. Согласно Градостроительному кодексу РФ, 1 января 2017 года вступила в силу статья о комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления.
«Мы много думали в данном направлении, но этого закона нам не хватало», — сказал Метшин.
Воспользоваться вышеуказанной статьей раньше не получалось из-за разработки генплана города до 2040 года, который приняли в феврале 2020-го. В нем появились новая функциональная зона №123, к которой отнесли 30 городских территорий, в том числе вблизи речного порта. Ее фишка в том, что она запрещает какое-либо строительство без готового проекта планировки и позволяет комплексно развивать площадку только при условии создания там социальной и транспортной инфраструктуры.
Согласно Градостроительному кодексу, между правообладателями участков и расположенных на них объектов муниципалитет заключает договоры о комплексном развитии территории. В них прописываются обязательства сторон, в том числе по подготовке и утверждению документации планировки территории, порядку и условию распределения между правообладателями расходов, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения.
«Раньше как было? Стоит 100 гаражей. С 95 [собственниками] договорились, четыре покупаем по цене нефтяных вышек, а последний [владелец] вообще не согласен! Федеральный законодатель предусмотрел возможности рыночного выкупа для комплексного развития территории», — объяснил Метшин. Таким образом, можно сказать, что в общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа.
Освоению территории мешали и другие обстоятельства. Например, лишь в последние годы удалось провести реконструкцию очистных сооружений в Отарах, соседство с которыми явно не придавало престижности пространству. В 2018 году на 25 БОСов площадью 20 тыс. кв. м установили купола от запаха. Таким образом «Водоканал» победил в борьбе с неприятным технологическим запахом, который очистные сооружения источали последние 45 лет. Строится цех сушки илового осадка, который позволит МУП «Водоканал» полностью отказаться от эксплуатации переполненных на 140% иловых полей и начать их рекультивацию. «Решаем массу экологических вопросов, которые позволяют подойти к этой территории и жить там», — сказал Метшин.

«ВСЕ ЕСТЬ У ТАТЬЯНЫ ГЕОРГИЕВНЫ. А ГЛАВНОЕ, имеется ХРЕБЕТ»

Теперь о том, как реновация будет выстроена организационно. Во-первых, «душой» проекта, его главным архитектором стала бывший главный архитектор Казани, а ныне заместитель директора ГБУ «Фонд пространственных данных Республики Татарстан» Татьяна Прокофьева, которой предложили встать во главе большой работы лишь пару дней назад.
«Все есть у Татьяны Георгиевны. А главное, имеется хребет, который не даст прогнуться под натиском желаний тех или иных застройщиков», — многообещающе представил ее Метшин. Отметим, что выбор в пользу долго ожидавшей на запасном пути Прокофьевой, вероятно, обусловлен как ее международным опытом, так и тем авторитетом, который она заработала в высших кабинетах республики.
«Территория комплексная. Так просто подойти, влегкую принять решения не получится, — рассказала Татьяна Георгиевна по итогам презентации. — Для меня представленная концепция — это крупные философские детали, мазки». Первый шаги, которая предпримет команда Прокофьевой, будут касаться разработки проектной документации. «Я думаю, что не доживу, — отшутилась она на вопрос о том, сколько времени потребуется на реализацию проекта. — Это дело не пяти лет! Только документация, по-моему, будет разрабатываться в течение нескольких лет». Тем не менее предполагается, что первые проекты на территории станут появляться уже через пару лет.
Наконец, чтобы придать начинанию еще больше веса, Метшин объявил о создании координационного штаба по реализации проекта, который возглавил сам лично. Заседания планируется проводить в еженедельном режиме.
«Будем встречаться с каждым собственником, обсуждать. Это территория мечты! Прибыль там тоже должна быть, но я всех призываю под флагом будущего Казани сделать то, чем можно гордиться следующие десятилетия», — напутствовал мэр собравшихся.

Источник: m.business-gazeta.ru