Думали, будет хуже: продажи новостроек в Казани рушатся чуть медленнее

16.06.2020 10:06



Несмотря на восстановление работы МФЦ, в мае рынок недвижимости Татарстана продолжил частичное падение Фото: kzn.ru
В прошлом году застройщики РТ, Казани сдали рекордное количество квадратных метров. И сейчас новые квартиры в сданных домах, где еще никто не жил, уходят как раз на вторичном рынке — это уже не «долевое» В прошлом году застройщики РТ, Казани сдали рекордное количество квадратных метров. И сейчас новые квартиры в сданных домах, где еще никто не жил, уходят как раз на вторичном рынке — это уже не «долевое» Фото: «БИЗНЕС Online»
«Манипуляции, которые сейчас делают банки с застройщиками, по сути уменьшают цену квадратного метра. Потребитель получает рассрочку как на телевизор» «Манипуляции, которые сейчас делают банки с застройщиками, по сути, уменьшают цену квадратного метра. Потребитель получает рассрочку как на телевизор» Фото: «БИЗНЕС Online»
Именно за счет ИЖС Татарстан намерен увеличить объемы сдачи жилья в 2020 году Именно за счет ИЖС Татарстан намерен увеличить объемы сдачи жилья в 2020 году Фото: «БИЗНЕС Online»
Цены подросли везде, кроме Кировского района, а коронавирус подстегнул интерес к загородным участкам
«Сидим как на пороховой бочке», — так оценивают эксперты «БИЗНЕС Online» ситуацию на рынке недвижимости. Режим самоизоляции повлиял на интерес людей к загородному жилью и земельным участкам, а залежавшиеся с прошлого года квартиры от застройщиков усилили конкуренцию-противостояние со «вторичкой» в старом фонде. О том, кто готовится строить и какие парадоксы показывают цены, — в нашем материале.

«ДОЛЕВКА» УПАЛА ЕЩЕ НА 10%, ЗАТО В КАЗАНИ РЕЗКО ВЫРОСЛИ ПРОДАЖИ СТАРОГО-СДАННОГО ЖИЛЬЯ

Несмотря на восстановление работы МФЦ, в мае рынок недвижимости Татарстана продолжил частичное падение, что отразилось в статистике Росреестра. Новых квартир куплено еще на 10% меньше, чем в «коронавирусном» апреле, когда продажи упали на 24%. Однако сделки на вторичном рынке в Казани выросли на 24%, в районах РТ — на 5%. Интересно, что если смотреть состояние рынка в целом («вторичка» + новостройки), то за месяц число сделок выросло на 5%, но все равно в сравнении с маем 2019 года рынок просел на 10%.
«Ситуация оказалась лучше той, что ожидали, — подвел итоги мая гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“, глава гильдии риелторов Андрей Савельев. — Май из-за праздников традиционно неактивен. Но зарегистрировали сделки те, кто вышел на подписание договоров до начала карантина». Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова тоже ожидала худших результатов. «Учитывая ограниченность работы МФЦ, сложности с показами и снижение платежеспособности населения, показатели неплохие», — сказала Гизатова. Подтверждает ситуацию и один из источников среди девелоперов: да, ждали худшего, в апреле продажи заметно просели. Май, однако, оказался неплохим, а в июне за две недели уже продали столько же квартир, сколько за весь май.
Самое очевидное объяснение загадки роста вторичного рынка в том, что именно такие сделки, в отличие от долевых, некоторое время никак нельзя было зарегистрировать в МФЦ — ни очно, ни дистанционно. Так что накопился некоторый отложенный спрос. Еще одной версией поделился один из собеседников «БИЗНЕС Online» среди девелоперов. В прошлом году застройщики РТ, Казани сдали рекордное количество квадратных метров. И сейчас новые квартиры в сданных домах, где еще никто не жил, уходят как раз на вторичном рынке — это уже не «долевое»! Отсюда и рост «вторички» по Казани в 5 раз больше, чем по РТ. «Данные Росреестра указывают на рост числа сделок на вторичном рынке за счет новой „вторички“, а не старого фонда, — подтверждает догадки исполнительный директор „Ак Барс Дома“ Антон Вассерман. — Это важный факт! И его нельзя опускать, тем более сейчас, когда люди, имеющие возможность, предпочитают покупать квартиры в домах, близких к сдаче. Но у крупных игроков рынка, работающих над своим продуктом и качеством, свободных квартир практически не остается».
Савельев согласен с тем, что у ряда застройщиков есть готовые квартиры в сданных объектах: «Это касается домов, где хромала маркетинговая, ценовая политика, работа с риелторами. Застройщики, у которых данные параметры хорошо проработаны, продают все квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, на этапе строительства. Я бы не сказал, что прошлогодние квартиры тянут рынок». Кроме того, отрабатывают свои вложения и инвесторы. До 30–40% сделок на первичном рынке — инвестиционные. Поэтому, выходя в кеш, инвесторы создают положительную статистику и на вторичном рынке. Этот момент подтверждает замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов — инвесторы, которые купили квартиры на старте продаж, после сдачи дома частенько перепродают их, зарабатывая за счет разницы в цене.
К цене «квадрата», пожалуй, и перейдем.

КАЗАНСКИЙ «КВАДРАТ» ПОДЕШЕВЕЛ НА 500 РУБЛЕЙ — СПОСОБСТВОВАЛ ДЕМПИНГ НОВОСТРОЕК КИРОВСКОГО РАЙОНА

Цены на жилье, похоже, нащупывают точку равновесия. По данным Domofond.ru, стоимость квадратного метра новостроек Казани в мае зафиксирована у отметки в 79,5 тыс. рублей — это на 500 рублей меньше, чем в апреле. То есть рост в среднем явно остановился.
Но это средняя температура по больнице — и поэтому интересно понять, за счет чего агрегатор фиксирует снижение? В разрезе районов падение цен на «квадрат» констатировано лишь в новостройках Кировского района — аж на 6% к маю 2019 года. В остальных районах Казани стоимость растет. Наибольший рост квадратного метра зафиксирован в Авиастроительном районе — плюс 14,8%, Московском — плюс 12,8% и Ново-Савиновском — плюс 11% к маю предыдущего года. В годовом исчислении средняя цена «квадрата» в новостройках столицы РТ увеличилась на 8,2%.
Квадратный метр «вторички» прибавил 3,3% и сравнялся с «первичкой» на уровне 79,5 тыс. рублей. Цена квадратного метра на «вторичке» за последний год (май к маю) снизилась только в Кировском районе (минус 2,1%), в остальных рост цены «квадрата» в пределах от 0,9% до 5,7%.

«РАССРОЧКА КАК НА ТЕЛЕВИЗОР», АКЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ГОСПОДДерЖКА И ОДНО ВАЖНОЕ «НО»: УПАЛИ ДОХОДЫ ЛЮДЕЙ

Продажи через ДДУ в чистом виде, в том числе и через эскроу, в сравнении с прошлым годом очевидно снижаются. Участники рынка объясняют это прежде всего сложной экономической ситуацией 2020-го, последствиями карантина и общим снижением доходов.
«Причина проста — „коронакризис“, — отмечает Юсупов, отмечая панические ожидания людей. — По проведенным нами исследованиям, 40 процентов опрошенных нами казанцев либо боятся потерять работу, либо уже ее лишились. Но и в этих условиях не стоит отчаиваться. Во-первых, любой кризис рано или поздно заканчивается. А на фоне рекордно низких ипотечных ставок именно сейчас есть шанс выгодно приобрести жилье, воспользовавшись и поддержкой государства, и специальными программами девелоперских компаний».
«Все зависит от уровня доходов и кредитных предложений, — говорит гендиректор агентства недвижимости „Мегалит“ Адель Хасбиуллин. — Проблем с кредитными предложениями нет. Есть люди, которые хотели бы улучшить жилье, но не могут из-за упавших доходов. Сидим как на пороховой бочке, ведь макроэкономические показатели нестабильны и неясно, как и что повлияет на повседневную жизнь в дальнейшем».
Руководитель АН «Счастливый дом» называет две причины снижения продаж по ДДУ: традиционный сезонный спад, помноженный на последствия короновируса. «Сказывается ожидание потенциальными покупателями интересных акций, скидок, предложений. И, конечно, снижение уровня жизни населения, рост безработицы на фоне роста кредитной нагрузки», — говорит Гизатова.
Хотя, положа руку на сердце, от покупки квартир отказываются не те граждане, что пополняют сейчас статистику центров занятости, а как раз-таки куда более состоятельные люди. Но они просто выжидают, что будет дальше, отмечает еще один собеседник в среде девелоперов.
Меры господдержки, которые застройщики со своей стороны в мае поддержали дополнительными субсидиями и акциями, тоже дали свой эффект. Их поддержали и девелоперы. Например, продолжают действовать предложения ипотеки под 0,5% годовых. Некоторые предлагают прямые скидки на квадратный метр: это клиенту понять проще, нежели высчитывать спрятанную выгоду от ипотечных скидок. «Манипуляции, которые сейчас делают банки с застройщиками, по сути, уменьшают цену квадратного метра. Потребитель получает рассрочку как на телевизор», — рассуждает Хасбиуллин.
Гизатова же отмечает, что казанскому рынку не хватает увеличения суммы ипотечного кредита по ипотеке под 6,5% — с 3 до 5 млн рублей. С учетом минимально необходимого первоначального взноса в 20% от стоимости квартиры в Казани под «путинскую ипотеку» подпадают в основном новые «однушки» и небольшие «двушки» далеко от центра города — это стимулирует продажи скорее ближе к окраинам города. Поддерживает эту мысль и замгендиректора «Унистроя»: в существующем виде программа ограничивает потенциальных покупателей размером кредита. «Если порог в 8 миллионов приемлем для Москвы и СПб, то для городов-миллионников порог в 3 миллиона очевидно мал. Мы думаем, что его нужно поднять как минимум до 5 миллионов рублей», — резюмирует Юсупов.

ПРОДАЖИ ЗЕМЛИ В РТ ВЫРОСЛИ ПОЧТИ В 2 РАЗА, А ЗАСТРОЙЩИКИ НАКОНЕЦ ПОШЛИ ЗА НОВЫМИ РАЗРЕШЕНИЯМИ

Майская статистика управления Росреестра по РТ показала еще одну тенденцию: рост спроса на загородную недвижимость и земельные участки. В мае число регистраций сделок с земельными участками в Казани выросло на 23% до 785. А в целом по РТ за месяц зарегистрировали 3,7 тыс. сделок, что в 1,8 раза больше апреля и на 8% больше майского показателя 2019 года! По словам экспертов, жесткий режим самоизоляции подогрел интерес горожан к загородному жилью в пригородах и раскрыл его преимущества перед квартирами.
Напомним, что именно за счет ИЖС Татарстан намерен увеличить объемы сдачи жилья в 2020-м. Жители республики должны ввести в эксплуатацию на 30% больше площадей в частных домах, чем годом ранее, в том числе, разумеется, и на землях, предназначенных для садоводства. Речь идет о 10 тыс. домовладений! «В кризис население всегда смещает вектор на строительство собственного дома, — говорил в конце апреля министр строительства и ЖКХ Фарит Ханифов. — Сегодня происходит то же самое. Сейчас в республике сдано 29 процентов жилья, по МКД процент чуть ниже — 25, а ИЖС — к плановым цифрам, уже 37 процентов. Это очень яркий показатель. Люди хотят не просто успокоиться. Они хотят, чтобы это спокойствие было долгим, нормальным и понятным. Потому и я рекомендую всем татарстанцам, имеющим жилье в городах, чтобы небольшой домик в деревне у вас появился».
Гизатова полагает, что летом будет традиционное затишье и в июне рекордов по числу сделок рынок не увидит. «Исключение составит загородная недвижимость, которая обрела популярность благодаря карантину и сельхозипотеке под 2,7 процента годовых», — считает эксперт. По данным «Интерфакса», правительство РФ увеличит расходы на программу сельской ипотеки втрое — с 1 до 3 млрд рублей.
Глава гильдии риелторов настроен оптимистичнее. Он рассчитывает, что на докарантинные показатели строительная отрасль выйдет в конце июня. «Рынок постепенно выравнивается, потребители реализуют отложенный спрос», — считает Савельев.
Пробуждаются и застройщики. Если на момент написания предыдущего обзора рынка застройщикам не выдали ни одного разрешения на строительство, то затем перечень пополнился тремя выданными в апреле разрешениями. Компания «Бриз» получила разрешение на 18-этажку по ул. Заслонова в Вахитовском районе. «Ак Барс Дом» готовится продолжить строительство в ЖК «Мой ритм» и открывает продажи во второй очереди комплекса, а также тремя новыми корпусами продолжает проект «Светлой долины». ООО «Зилантова гора» собирается начать строить дом в Авиастроительном районе. В мае разрешения на строительство 62-квартирной многоэтажки в Дербышках выдали Госжилфонду РТ, у «Ак Таша» в планах — объект на Ноксинском спуске. Наконец пришедший в Казань удмуртский «Комосстрой» готовится начать продажи в своем доме «в стиле хюгге» на Академика Губкина.
Всего в мае выдали 6 разрешений на строительство МКД. Но это все-таки вдвое меньше майского показателя 2019-го. И если активность застройщиков останется столь же вялой, то через 1,5–2 года Казань получит дефицит квартир в свободном предложении, что не способствует снижению цен на «квадрат». По мнению исполнительного директора «Ак Барс Дома» Вассермана, это вполне может быть результатом того, что бо́льшая часть застройщиков корректирует свои планы в связи с нестабильной ситуацией и с осторожностью выводит на рынок новые проекты. Сейчас многие продолжают говорить о каком-то страшном падении рынка. Но, по мнению Вассермана, не стоит все-таки забывать о том, что стройотрасль даже в «коронакризис» оказалась предметом особой заботы со стороны государства.

Источник: www.business-gazeta.ru