«Королевский союз»: Миннахметов и «Унистрой» объединяют усилия на рынке жилья

6.02.2020 09:06



Как стало известно «БИЗНЕС Online», группа компаний «МИД» Ирека Миннахметова в партнерстве с «Унистроем» планирует масштабное строительство нового жилья Фото: «БИЗНЕС Online»
7 га из массива земель в Высокогорском районе приобрела компания «ТТС» под строительство «мегамолла» подержанных машин. И вот теперь становится ясным назначение участков по соседству 7 га из массива земель в Высокогорском районе приобрела компания «ТТС» под строительство «мегамолла» подержанных машин. И вот теперь становится ясным назначение участков по соседству Фото: «БИЗНЕС Online»
Искандер Юсупов: «Если мы дадим правильный продукт по тем условиям, которые устроят покупателей, проект сложится» Искандер Юсупов: «Если мы дадим правильный продукт по тем условиям, которые устроят покупателей, проект сложится» Фото: «БИЗНЕС Online»
Важно учесть, что на жилье в сельских районах, к которым относится Высокая гора, банки в перспективе будут давать льготную ипотеку с господдержкой — под 2,7% Важно учесть, что на жилье в сельских районах, к которым относится Высокая гора, банки в перспективе будут давать льготную ипотеку с господдержкой — под 2,7% Фото: © Алексей Сухоруков, РИА «Новости»
Вероятно, ценовая политика в готовящемся ЖК будет аналогична той, которая сложилась в другом загородном проекте «Унистроя» — «Царево Village» Вероятно, ценовая политика в готовящемся ЖК будет аналогична той, которая сложилась в другом загородном проекте «Унистроя» — «Царево Village» Фото: «БИЗНЕС Online»
В копилку жилищного нацпроекта Татарстана: партнеры готовят застройку земель у трассы М7 на границах столицы РТ
Группа «МИД» Ирека Миннахметова создает с «Унистроем» совместный бизнес на поле девелопмента. Как стало известно «БИЗНЕС Online», в партнерстве по принципу «50 на 50» планируется построить примерно 170 тыс. кв. м многоквартирного жилья. В дальнейшем речь может идти о более широком поле деятельности. О том, как земля под застройку оказалась в собственности Миннахметова, когда начнут строительство и какие подводные камни видят эксперты, — в нашем материале.

ГРУППА «МИД» И «УНИСТРОЙ» ГОТОВЫ ВМЕСТЕ СТРОИТЬ ПОД КАЗАНЬЮ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», группа компаний «МИД» Ирека Миннахметова в партнерстве с «Унистроем» планирует масштабное строительство нового жилья. В ближайших планах — примерно 170 тыс. квадратных метров. Территория находится неподалеку от автодрома Kazanring, а ближайшие въезды в Казань — либо через Дербышки, либо через Мамадышский тракт.
Локация неслучайна. Напомним, что сфера девелопмента для Миннахметова не нова. На протяжении последних лет он как землевладелец участвовал в реализации нескольких проектов — от ИЖС до многоквартирных домов. Пул участков в Высокогорском районе площадью около 100 га был выкуплен на вторичном рынке лет 10-12 назад у зверосовхоза «Бирюли». В 2017 году стало известно о проекте коттеджного комплекса «Абу Даби» неподалеку от казанского поселка Нагорный площадью около 50 гектаров. С семьей Миннахметовых связывают также развлекательный комплекс «Дубай» на трассе М7 в этом же районе. Начавшийся в 2019 году проект ЖК «Белая аллея» в Высокой горе тоже входит в сферу их интересов. 7 га из массива земель в Высокогорском районе приобрела компания «ТТС» Вячеслава Зубарева под строительство «мегамолла» подержанных машин. И вот теперь становится ясным назначение участков по соседству: их переводят под жилую застройку. Земли находятся под управлением паевого инвестиционного фонда.
Сам предприниматель подтвердил, что начинает совместно с «Унистроем» новые проекты, но речь идет о более широком сотрудничестве. Компании объединяют усилия по освоению земель на паритетных началах (50 на 50 процентов), и речь идет не только о строительстве в границах республики, и не только о землях самого бизнесмена. «В процессе работы с „Унистроем“ по территории у трассы М7 мы пришли к решению о создании совместной компании для реализации новых проектов в Татарстане и, в перспективе, за его пределами, — пояснил Ирек Миннахметов. — Внешняя среда для рынка недвижимости сейчас благоприятная, строительство жилья — растущий рынок. Строительная отрасль сегодня один из движителей экономики России, и мы приняли для себя стратегическое решение развиваться в этой плоскости».
Названий будущих жилых комплексов пока нет, но проект планировки первой очереди уже находится в разработке. А горизонт реализации всех территорий — примерно в течение 3-5 лет, оценивают в группе «МИД».

ПЕРВЫЙ ПУСКОВОЙ КОМПЛЕКС: 170 ТЫС «КВАДРАТОВ», ШКОЛА, ДЕТСАДЫ И ЗАГОРОДНЫЙ УРОВЕНЬ ЦЕН

В «Унистрое» планы сотрудничества подтвердили. Как рассказал «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов, застройщика интересуют прежде всего крупные земельные участки, где можно вести комплексную застройку со всей инфраструктурой. В Казани такие земли найти непросто, поэтому и было принято решение о партнерстве с Миннахметовым.
Первая очередь предусматривает застройку территории в 35 га за трассой М7 в Высокогорском районе. По предварительным расчетам, здесь можно «посадить» приблизительно 170 тыс кв. метров жилья. Это будет комплексная застройка: проект планировки включает школу и два детских сада. Плюс, конечно, коммерческие площади на первых этажах под стрит-ретейл, сервисный бизнес, офисы и так далее. В перспективе это будет один из крупных строящихся ЖК девелопера: для сравнения, первая очередь «Весны» заняла 31 гектар.
«Мы планируем развивать застройку в сегменте комфорт-класса, это наиболее привлекательное и знакомое для нас направление, — говорит Юсупов. — При этом на этом участке видится этажность не выше 7-8 этажей. Сама локация не подразумевает здесь строительства высотных башен».
Пока в «Унистрое» очень осторожно говорят о будущем проекте и особенно уровне цен, но, вероятно, с учетом загородного расположения, они будут заметно доступнее, чем в непосредственно казанских ЖК. Строить планируется по схеме проектного финансирования, с использованием эскроу-счетов. Сроки реализации будут зависеть от динамики продаж. К примеру, проект «Царево Village» на 300 тыс кв. метров строится с конца 2014 года и реализован примерно на 2/3. Тем более что объемы строительства в 170 тыс. «квадратов» сопоставимы с годовым объемом ввода жилья у всей компании.
«Если мы дадим правильный продукт по тем условиям, которые устроят покупателей, проект сложится», — говорит Юсупов.
Важно учесть, что на жилье в сельских районах, к которым относится Высокая гора, банки в перспективе будут давать льготную ипотеку с господдержкой — под 2,7%. По всей видимости, это обстоятельство партнеры рассматривают как один из важных плюсов проекта, поэтому и начинают строить с сельской части земельных владений Миннахметова.
Теоретически начать стройку «Унистрой» готов уже в 2020 году, но все зависит от готовности пакета документов и согласований.

ЕСТЬ ЛИ ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: В КАЗАНИ — ДЕФИЦИТ КВАРТИР?

Напомним, что в течение ближайших 3-4 лет Татарстану в рамках нацпроекта «Жилье и комфортная среда» предстоит нарастить объем строительства жилья с прошлогодних 2,7 млн кв. метров до 3,65 миллиона. Если брать объемы строительства многоквартирного инвестиционного жилья в РТ, то в 2018 году было сдано менее 900 тыс кв. метров. То есть Миннахметов в партнерстве с «Унистроем» готовы на первом этапе предложить республике еще примерно пятую-шестую часть годового объема квартир.
Как все эти планы могут отразиться на рынке? В Казани ежегодно сдается примерно 800 тыс кв. метров жилья (это многоквартирные дома вместе с ИЖС). Сейчас у застройщиков в работе — 1,2 млн «квадратов». Для сравнения: в 2014 году объемы стройки были на уровне 1,6 млн (хотя, вероятно, это все-таки фактор Универсиады). По данным минстроя РТ, в 2018 году застройщики вывели на рынок примерно 18 тысяч квартир. А в 2019 году управление Росреестра по РТ зарегистрировало 18 тысяч сделок с жилыми помещениями.
Эти цифры позволяют экспертам сделать вывод об отсутствии «квартирного пузыря» на рынке недвижимости в Казани. Ранее в ходе саммита «Pro Development» говорили, что в столице РТ сейчас настоящий дефицит. По оценкам основателя консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, запас квартир на рынке не растет. В 2018 году застройщики, к примеру, продали больше, чем построили, говорит он. А при таком уровне спроса все квартиры в Казани — если, к примеру, стройку полностью остановить — будут распроданы за 10 месяцев. При этом в 2016 году срок экспозиции был полтора года. «Коэффициент 1,3–1,8 года — это признак сбалансированности рынка, — считает Володин. — Если остатки квартир распродаются за 2 года — это ситуация профицита на рынке. Но если меньше одного — это дефицит».

ГЛАВНЫЙ МИНУС — ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ И ОТСУТСТВИЕ РАБОТЫ

По мнению руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, новый проект вряд ли повлияет на рынок самой Казани: это разные сегменты покупателей и разные инвесторы. Она также согласна с тем, что падения спроса при сохранении уровня объемов строительства в Казани не ожидается, предложение застройщиков достаточно быстро поглощается рынком.
«Зато проект может обрушить рынок тех, кто строит на периферии, за городом. Для них это будет очень сильная конкуренция, и им нужно будет побороться за конкурентное преимущество — будь то стоимость, качество, более интересное месторасположение или инфраструктура», — считает она.
Вероятно, ценовая политика в готовящемся ЖК будет аналогична той, которая сложилась в другом загородном проекте «Унистроя» — «Царево Village». Там был очень низкий порог вхождения и, соответственно, высокая инвестиционная привлекательность, напоминает риэлтор. «Но на тот момент рынок был растущий — то есть, были предпосылки для роста стоимости квадратного метра. Сейчас таких явных предпосылок нет. Но зная, какие у них бывают стартовые цены и условия — я думаю, что очень многие там приобретут жилье, в том числе и инвесторы», — считает эксперт.
Из минусов проекта эксперты отмечают, в частности, транспортную доступность. Ближайший выезд через Дербышки и без того перегружен, в напряженном режиме работает и выезд через Мамадышский тракт. Еще один минус связан с отсутствием достаточного количества рабочих мест за городом. «Это, наверное, основное, что сдерживает людей жить в более дешевой квартире такого же уровня, допустим, как в городе», — отмечает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. Эти минусы и нивелируются ценами: люди покупают, даже влезая в кредиты. «В городе жилье значительно дороже, и у многих людей нет возможности расширяться в самой Казани из-за цены. Поэтому они и рассматривают в том числе предложения на периферии. Для такой категории людей это будет очень востребовано. Еще одна группа покупателей — люди, которые хотят жить в экологически чистой среде». Эти обстоятельства позволяют говорить о популярности высокогорского направления.
Хабибрахманов также указывает на мощную поддержку от государства в виде ипотеки под 2,7%, которая распространяется на проекты в сельских районах. Пока еще банк не выдал ни одного кредита, но одобрения уже есть, и интерес к этому инструменту высокий. Пока, напомним, на программу в РФ выделили 2,3 триллиона рублей, и действовать она будет до 2025 года. А застройщик как раз и планирует уложиться в эти сроки.

Источник: www.business-gazeta.ru