«Город под пологом леса»: каким быть новому экорайону Казани

5.07.2018 11:20



Судьба 759 га, выделенных для помощи обманутым вкладчикам, приобрела очертания — домики в окружении 30-метровых сосен. И никаких башен
Сегодня республиканский фонд поддержки официально объявит международный конкурс на разработку мастер-плана экорайона в Казани — на территории бывших пороховых складов в Кировском районе. Этому предшествовало исследование агентства «Центр», в котором даются рамочные условия. «БИЗНЕС Online» проанализировал документ, в котором 20 тысячам будущих жителей территории площадью в два «Салават Купере» сулят «внегородской образ жизни» в 20 минутах от центра.
В сентябре 2017 года Рустам Минниханов посетил территорию, которая выделена РФП для поддержки банковских «погорельцев». Тогда он и дал поручение провести комплексное исследование участка Фото: prav.tatarstan.ru
ОТ НАБЕРЕЖНОЙ КАБАНА К АРТСКЛАДАМ
Сегодня республиканский фонд поддержки (РФП) объявит международный конкурс на разработку концепции и мастер-плана экорайона в Казани. Речь идет о 759 га земли, которые выделены фонду для поддержки банковских «погорельцев». Для сравнения: это примерно треть площади Вахитовского района, а площадь проекта планировки «Салават Купере» составляла 360,87 га, то есть вдвое меньше.
Реализовав эту землю под ИЖС, в РФП надеются выручить не менее 12 млрд рублей, причем в максимально сжатые сроки, что невозможно при многоэтажной застройке и сложившейся конъюнктуре спроса на квартиры в высотках. При этом, по экспертной оценке, можно было бы получить и втрое больше, но на это ушла бы четверть века. Предварительно московское агентство стратегического развития «Центр», получившее право организации международного конкурса проектов, подготовило исследование потенциала рынка жилищного строительства для будущих участников «архитектурной битвы», предложив рамочные параметры проекта.
Напомним, что «Центр», который возглавляет Сергей Георгиевский, в Татарстане уже «отметился» не один раз. Самым известным проектом была организация в 2015 году конкурса на разработку концепции набережной озера Кабан. В результате победила китайская компания Turenscape в консорциуме с МАП architects. «Центр» проводил и выбор победителя на создание брендов для парка «Черное озеро», Казанского зооботсада и строящегося комплекса Kazan Expo.
«Я коллег знаю очень давно, еще по работе в Москве, — рассказала „БИЗНЕС Online“ помощник президента РТ Наталия Фишман. — Сама я с ними работаю потому, что компаний, которые делают серьезного уровня международные градостроительные конкурсы в стране, всего две. Это КБ „Стрелка“, это „Центр“». Фишман порадовалась за выбор партнеров, заметив, что агентство собрало под своим «зонтиком» профессионалов — это люди, «работающие над историями международного уровня». «Вот сейчас я была у „Центра“ в составе жюри на конкурсе в Новороссийске — и выиграли его Zaha Hadid Architects. Если компании такого уровня, как Zaha Hadid или Turenscape, участвуют в мероприятиях „Центра“, это уже о многом говорит. Это топовые международные компании — раз. И два — процедура конкурса организована на высшем уровне. Сергей Георгиевский, который этой компанией управляет, человек невероятно педантичный, находящий в этой процедуре для себя удовольствие. Он делает это исключительно профессионально».
Сегодня РФП объявит конкурс на разработку концепции и мастер-плана экорайона в Казани. Речь идет о 759 га земли. Реализовав эту землю под ИЖС, в РФП надеются выручить не менее 12 млрд рублейЧтобы увеличить, нажмите
Сам Георгиевский в разговоре с «БИЗНЕС Online» пояснил, что его компания заключила контракт с РФП по результатам тендера. «В сентябре 2017 года президент республики посетил территорию, которая сейчас вынесена на конкурс. Тогда он дал поручение провести комплексное межотраслевое исследование с целью выбора оптимальной модели развития этого участка. Работу возглавил республиканский фонд поддержки. Мы были приглашены для участия в тендере — с тем, чтобы получить право проводить исследование по территории артскладов. И затем провести конкурс. Я знаю, что другие мои коллеги из конкурентных компаний также давали предложения и был какой-то отбор. Точно помню, что компания „Промкод“ заявлялась. Соответственно, нас выбрали по тем критериям, которые предъявлялись. Мы очень признательны за это доверие и вот сейчас работаем, стараемся сделать эту информацию открытой не только для России, но и мира — все материалы переводятся на английский язык».
Сергей Георгиевский: «Концепция экорайона, которую мы выявили в результате исследования – это тренд не просто для Казани или Татарстана. Это новый тренд для России» Сергей Георгиевский: «Концепция экорайона, которую мы выявили в результате исследования, — это тренд не просто для Казани или Татарстана, это новый тренд для России» Фото: «БИЗНЕС Online»
По словам Георгиевского, агентство «Центр» работает по всей России уже много лет и является одним из лидеров конкурсных операторов страны на ниве архитектурных, градостроительных и дизайнерских конкурсов. В результате сотрудничества с РФП «Центр» провел исследование и выступил консультантом проекта.
«Идея создания на данной территории именно экорайона была одобрена на июньском заседании кабинета министров РТ, где эксперты и аналитики „Центра“ представили это комплексное исследование. Концепция экорайона, которую мы выявили в результате исследования, — это тренд не просто для Казани или Татарстана, это новый тренд для России, который укладывается в мировые тенденции, существующие сейчас, — добавил собеседник „БИЗНЕС Online“. — По задумке, лучший проект реализации на основе этого исследования должен быть разработан в соответствии с международными стандартами в рамках открытого международного конкурса, который пройдет в Казани».
Само исследование уже опубликовано. Создан отдельный сайт, где выложена вся исходная информация и аналитика. Также есть контакты для обратной связи, с помощью которых можно получить исчерпывающую информацию.
Территория Артиллерийских складов – это фактически лес с пятнами остатков корпусов. Причем это не какой-то бурелом, а зеленая зона, ухоженная руками солдат, десятилетиями служивших на этой территории Территория артиллерийских складов — это лес с пятнами остатков корпусов. Причем это не какой-то бурелом, а зеленая зона, ухоженная руками солдат, служивших на данной территории Фото: prav.tatarstan.ru
ГЕНПЛАН КАЗАНИ — ОБ АРТИЛЛЕРИЙСКИХ СКЛАДАХ: ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ АНКЛАВ В СЕРДЦЕ КИРОВСКОГО РАЙОНА
Исследование, выложенное на сайте, имело целью сформулировать основные параметры будущей застройки, а также выявить спрос на будущий жилищный продукт. Появится он на месте 43-й центральной артиллерийской базы боеприпасов главного ракетно-артиллерийского управления (ГРАУ) минобороны РФ. Здесь хранились запасы пороха и производилась развеска и ремонт артиллерийских снарядов.
Согласно генплану Казани, эта территория входит в так называемый слабоурбанизированный периферийный пояс низкоплотной жилой застройки
Чтобы увеличить, нажмите
Согласно генплану Казани, эта территория входит в так называемый слабоурбанизированный периферийный пояс низкоплотной жилой застройки. Два сценария развития — и «компактный», и «расширяющийся» — предусматривает тенденцию застройки города в восточном и южном направлении (Лаишевский узел, Мамадышский тракт). На западе Казани точки роста — «Салават Купере» и кластер «Оргсинтеза». А для территории артиллерийских складов генплан сохраняет буферный характер использования — некий анклав в сердце Кировского района, удаленный от «точек роста» и отделенный от центра Казанкой, пишут авторы исследования. Это зона перспективного формирования жилых районов смешанной этажности: индивидуальная, многоквартирная малоэтажная, средне- и многоэтажная застройка.
Для территории артиллерийских складов генплан сохраняет буферный характер использования — некий анклав в сердце Кировского района, удаленный от «точек роста» и отделенный от центра рекой Казанкой
Чтобы увеличить, нажмите
По факту сейчас эта территория — фактически лес с пятнами остатков корпусов, причудливо раскиданных по местности с перепадами рельефа от 75 до 100 м над уровнем моря и связанных грунтовыми дорогами. Военные ушли отсюда в 2011 году. Причем это не какой-то бурелом, а зеленая зона, ухоженная руками солдат, десятилетиями служивших на этой территории. Можно сказать, почти что парк — как природный, так и рукотворный, который регулярно обслуживали, чистили и холили. Территория на востоке и северо-востоке граничит с промзоной Порохового завода, садами на юго-востоке, улицами Затонской и Завокзальной с юга. С запада участок ограничивается железнодорожной веткой, а с севера примыкает к лесопарку «Лебяжье». Райскую картину омрачает соседство с действующим Пороховым заводом, санитарно-защитная зона которого резко ограничивает использование части территории, да и престижа не добавляет. Впрочем, вынос этого производства из Казани уже вопрос практически решенный, и авторы концепции указывают на эту возможность как на большой плюс.
Уничтожать этот зеленый массив полностью было бы преступлением, хотя, в отличие от того же «Лебяжьего», данная территория не является ООПТ. Так что концепция здесь просится максимально экологичная, с интеграцией застройки в существующий лесной пейзаж. Нетривиальная задача, вряд ли имеющая аналоги в России: редевелопменту обычно подвергаются промзоны или старые жилые кварталы. А застройку в лесу для нас как-то привычнее вести методами топора и бульдозера. Так проще вознести ввысь бетонные кварталы с максимумом квадратных метров (и, собственно, денег для застройщика, и метража для отчетности чиновников, и жилья для людей).
Уничтожать зеленый массив полностью было бы преступлением, так что концепция здесь просится максимально экологичная, с интеграцией застройки в существующий лесной пейзаж Уничтожать зеленый массив полностью было бы преступлением, так что концепция здесь просится максимально экологичная, с интеграцией застройки в существующий лесной пейзаж Фото: prav.tatarstan.ru
Однако, к чести правительства РТ, идея экорайона была рассмотрена и утверждена на заседании кабинета министров — ее-то и положили в основу разработки. Говоря об экорайоне, авторы отсылают к градостроительным трендам, развивающимся в Европе с начала XXI века. В качестве примеров для подражания разбирается, в частности, коттеджный поселок «Аматциемс» в Латвии, экорайон Виикки в Хельсинки и квартал Вобан в немецком Фрайбурге.
По мнению разработчиков, к подобным вещам созрела и Казань. Если совсем коротко, то экорайон — это «город под пологом леса». Речь идет о возможности в черте города, в 20 минутах езды от центра, жить в природном окружении, «вести внегородской образ жизни».
. На участке уже стартовали подготовительные работы, направленные на повышение его стоимости за счет подведения коммуникаций и обеспечения всей необходимой инфраструктурой
Фото: rfprt.ru
НА 759 ГА — 300 ГА ЖИЛЫХ ЗОН, 200–300 ГА ПРИРОДНОГО КАРКАСА И КВАРТИРЫ ДО 70 «КВАДРАТОВ»
Как исследователи видят распределение территории? Из 759 га зоны застройки и озеленения примерно одинаковы: 250–300 га жилья, 200–300 га природно-рекреационных зон. К этому приплюсовывается 100–200 га общественно-деловых зон, а также 30 га — производственно-коммунальных.
«Программируемое функциональное зонирование экорайона включает в себя экотехнопарк, образовательный, торговый, спортивный, культурно-развлекательный сектор, три природно-рекреационные территории с зонами умеренной рекреации, активного отдыха, тактильными садами, веревочными парками, прогулочными зонами», — предлагают авторы исследования.
Развитие разбивается на три этапа. Первый — центр жилого района в южной части участка, где будет 75% ИЖС, среднеэтажная застройка 3–5 этажей. На втором этапе к этому добавляется экотехнопарк, предприятия торговли и сервиса, образования и спорта. На третьем этапе также строится ИЖС и блокированная застройка.
Под ИЖС рекомендуется «нарезка» земельных участков площадью от 6 до 12 соток с возможностью их объединения. Площадь зданий — 75–130 «квадратов». Площадь таунхаусов — 75–120 «квадратов». Наконец, площадь квартир в мало- и среднеэтажной застройке — 50–70 кв. метров. Общая численность населения на этом участке — 20 тыс. человек, а предельный объем застройки — 450 тыс. кв. метров.  
С точки зрения инфраструктуры участок достаточно бедный, так как раньше он имел военное назначениеЧтобы увеличить, нажмите
С точки зрения инфраструктуры участок достаточно бедный. В конце концов, раньше он имел военное назначение. С городом он связан через Горьковское и Аракчинское шоссе, к которому можно сделать выезды с территории. Кроме того, есть две станции на железной дороге и два автобусных маршрута — №2, идущий до Юдино, и №45, идущий по магистралям Большого казанского кольца.   
В зоне 20-минутной пешей доступности — одна школа, три детсада и пять продуктовых магазинов. Ни аптек, ни больниц. В радиусе 20-минутной поездки на автобусе — 7 школ в Адмиралтейской слободе, Красной горке, Юдино и Октябрьском, 12 детсадов, 6 поликлиник, 9 аптек и даже 3 дома культуры... Но большинство досугово-развлекательных и спортивных объектов — в радиусе 30-минутных поездок.
Поэтому исследователи рекомендуют «посадить» здесь детские сады, школы и поликлиники — число мест в них будет зависеть от застройки. Вместе с тем вряд ли всю эту территорию можно освоить одномоментно, а значит, развитие социальной инфраструктуры неминуемо будет отставать от застройки, что будет влиять на ее привлекательность.
Примеры объектов жилой недвижимостиЧтобы увеличить, нажмите
СПРОС НА «МАЛОЭТАЖКУ» СИЛЬНО УПАЛ, НО ОСТАЕТСЯ СТАБИЛЬНЫМ
Понятно, что вряд ли жилье в таком районе будет стоить дешево — не типовой «муравейник», чай, потому возникает нетривиальный вопрос: а будет ли на это платежеспособный спрос? Чтобы ответить на этот вопрос, авторы приводят результаты исследования рынка недвижимости Казани. В частности, по телефону были опрошены 1 тыс. жителей Казани, отдельно 200 покупателей недвижимости, а также сделаны глубинные интервью с 11 представителей высокодоходной прослойки о причинах, которыми они руководствовались при выборе жилья.
Как выяснилось, заинтересованы в приобретении жилой недвижимости чуть менее четверти респондентов (23%), из которых 39% предъявляют платежеспособный спрос. В целом к числу потенциальных покупателей жилья в Казани относится примерно 6% взрослого населения.
Примерно 45% казанцев и жителей ближайших пригородов планируют в перспективе ближайших пяти лет купить или поменять жилье в Казани. Каждый шестой намерен сделать это в течение года-двух. На коттедж с землей нацелены покупатели с доходом примерно 55 тыс. на человека и возрастом от 31 до 60 лет, они готовы заплатить примерно 3 млн рублей за дом площадью 75–130 «квадратов». Квартиры в домах средней этажности рассматривают люди с доходом 40 тыс. рублей, и они готовы купить жилье ценой 2,4 млн площадью от 50 до 75 кв. метров. Причем о своем доме мечтают 27% опрошенных, таунхаус без земли рассматривают 9%, малоэтажку до 4 этажей — 18%, а квартиру в среднеэтажном доме (5–8 этажей) — 28%. Примерно для половины опрошенных высотность значения не имеет.
Любопытна структура спроса. Довольно много (27% из тех, кто планирует приобретение жилья в течение ближайших трех лет) людей рассматривают в качестве приоритетного варианта собственный дом, ИЖС. Еще 9% хотели бы поселиться в таунхаусе или коттедже без приусадебного участка. То есть условная загородная недвижимость привлекает порядка 36% респондентов. Квартиры в малоэтажном доме до 4 этажей привлекают 18% опрошенных, в среднеэтажном (5–8 этажей) — 28%, на дома от 9 этажей нацелены 27%. Наконец, на любую недвижимость согласны 28%. Заметим, что респонденты могли выбрать несколько вариантов ответа. При этом, как отмечает «Центр», в черте Казани сейчас реализуется лишь один проект малоэтажной застройки, хотя всего строится 71 жилищный комплекс.
Довольно много (27% из тех, кто планирует приобретение жилья в течение ближайших трех лет) людей рассматривают в качестве приоритетного варианта собственный дом или ИЖС
Анализируя статистику рынка, авторы приходят к выводу, что от резкого кризисного спада Казань так и не оправилась. Дома отлично покупали в 2012 году — Росреестр регистрировал примерно 2,7 тыс. сделок на первичном рынке и около 800 на вторичном. В 2016 году рынок ИЖС просел до 1 тыс. на первичном и 500 сделок на вторичном рынке.
На рынке земельных участков тоже сильно сказался кризис. Если в 2012 году число сделок на рынке новых участков в столице РТ было на уровне 1,8 тыс., а на вторичном рынке — около 300, то уже через год продажи рухнули. С тех пор девелоперы продают немногим более 1 тыс. участков ежегодно. А на вторичном рынке продажи слегка поднимаются то ближе к 500, то снова немного падают — волатильность здесь незначительная.
На рынке ИЖС устойчиво превалирует спрос на дома средней площади. У покупателей с 2012 года резко снизился интерес к малым — до 80 кв. м — домикам. А с 2013 года сохраняется упавший, но стабильный интерес к домам большой, свыше 150 «квадратов», площади. Что до земли, то в 2012 году наибольшим спросом у покупателей пользовались участки площадью свыше 1 тыс. кв. м, число таких сделок превышало 800. С 2013 года спрос рухнул вчетверо — и в 2016 году остался на уровне 200 участков крупных площадей. Несколько вырос спрос на малые участки, до 6 соток. А в среднем диапазоне — от 6 до 10 соток — спрос снизился с 500 до 350.
Интересно, что число сделок ИЖС в «коттеджном поясе» Казани за это время лишь росло. По всей видимости, одна из причин — цена: за пределами столицы РТ земля под ИЖС просто дешевле. И число сделок на первичном рынке с 2012 года выросло с 500 и превысило 1 тыс. в 2016 году, то есть стало больше, чем в Казани.
Концепция экорайона КазаниЧтобы открыть, нажмите
Несмотря на, казалось бы, удручающие цифры, авторы исследования отмечают, что с 2015 года падения уже нет, ситуация стабилизировалось. И если не будет новых потрясений, то спрос на малоэтажку останется как минимум стабильным.
Особо авторы исследования отмечают очень высокую конкуренцию на рынке жилья. Довольно быстро растут запросы на качество инфраструктуры, экологичность, единый дизайн-код и продуманный образ жизни в новых ЖК. Об этом же, собственно, не раз говорили и сами застройщики на страницах нашей газеты.
«Учитывая благоприятную экологическую обстановку, наличие крупных массивов озелененных территорий, рассматриваемый земельный участок обладает потенциалом для формирования нового „экологоориентированного“ типа городской среды и создания позитивного имиджа всего Кировского района», — делают выводы авторы исследования.
Александр Дембич Александр Дембич: «Там маленькие такие поляны, и их как раз лучше занимать среднеэтажной застройкой. Ну или застройкой не очень высокой — в пределах до 9 этажей. Она дает гораздо больше возможностей» Фото: «БИЗНЕС Online»
АЛЕКСАНДР ДЕМБИЧ: «ВЫСОТА ДОЛЖНА БЫТЬ РАЗУМНОЙ»
Завкафедрой градостроительства КГАСУ, член президиума правления союза архитекторов РТ Александр Дембич согласен с разработчиками в том, что лесной массив — а это все-таки 30-метровые сосны — необходимо здесь сохранить. Но строить необходимо очень компактно — и он сомневается, что коттеджная застройка здесь решит эту задачу. «Насчет ИЖС у меня как раз очень большие сомнения, потому что это низкоплотная застройка и она там будет неэффективна. Там маленькие такие поляны, и их как раз лучше занимать среднеэтажной застройкой. Ну или застройкой не очень высокой — в пределах до 9 этажей. Она дает гораздо больше возможностей с точки зрения количества жилья и при этом позволяет не занимать слишком большие площади земли. Поэтому насчет приоритета ИЖС, я думаю, ошибочное решение. Высота должна быть разумной, зато она позволяет строить плотнее и компактнее», — полагает эксперт.
По его словам, примеров разумной маловысотной застройки хватает в той же Скандинавии. «Они также в свои сосновые леса встраивают в застройку, тоже обычно в пределах 4–5 этажей. Хотя бывает и повыше — и 9-, и 12-этажные здания, — отмечает Дембич. — Этот район достаточно удален от основных видовых панорам Казани, поэтому с точки зрения влияния на застройку города — будут там высотки, не будет там высоток — большой разницы нет. Там и лес довольно высокий, и сосны 30-метровые растут. Поэтому если даже соединить там 9- и 12-этажки, то они будет только вровень с этими соснами, не выше».
Нафиса Мингазова Нафиса Мингазова: «У нас ведь как чаще всего бывает? Построили около леса, вычистили всю площадку и кричат: экопарк, экологично. Это паразитирование!» Фото: «БИЗНЕС Online»
С недоверием относится к заявленной «экологичности» проекта профессор КФУ Нафиса Мингазова. «Чтобы позиционировать территорию как экологический район, там надо сохранять ландшафт, сохранять растительность и только на месте каких-то сносимых зданий строить жилье. А если планируется расчистить территорию и вырубить там огромное количество лесных насаждений, как это чаще всего бывает, то использовать бренд „экологичного“ строительства нельзя. В таком случае надо прямо говорить: вырубили лес, живем около леса, дышаться, мол, будет хорошо», — говорит она.
По словам эксперта, сам факт позиционирования территории как экологичной налагает обязательства. Экологично — когда нет уничтожения природной среды, когда дом вписан в существующее природное окружение. И в этом смысле она согласна, что многоэтажная застройка, даже если она сама занимает не так много места, разрушает окружающую среду намного серьезнее, чем малоэтажка. «У нас ведь как чаще всего бывает? Построили около леса, вычистили всю площадку и кричат: экопарк, экологично. Или засыпают часть озера и позиционируют себя как дом у озера, дом у леса. Это неправильное использование бренда. Это паразитирование!» — резюмировала она.

Источник: www.business-gazeta.ru